根据成都当前政策及银行实操规则，贷款未还清的房产（即“二押”）在满足特定条件下可办理抵押贷款，以下是核心要点及操作指南：
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一、成都二押贷款可行性条件
房产基本要求
必须持有房产证且产权清晰（无查封/纠纷）、
房龄≤25年（部分银行放宽至35年）、
房屋类型为商品住宅（商铺/公寓抵押率更低或拒批）
剩余价值门槛
可贷额度 = 评估价 × 抵押率（60%-70%） - 剩余房贷
例：评估价500万，剩余房贷200万，最高可贷150万（500×70%-200）、
差额需≥5万（银行普遍要求）
还款与征信要求
原房贷还款≥1年且无严重逾期（近2年无“连三累六”）、
借款人征信良好（半年内查询≤6次）
二、成都可办理银行及流程
主流银行二押政策
银行利率范围办理周期特殊要求
工商银行4.8%-5.5%7-10天需为本行房贷客户
招商银行3.8%起3-5天支持跨行抵押，需经营证明
成都农商银行5.0%-6.5%5-7天房龄≤30年，住宅优先
办理流程
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A[房产评估] --> B[银行审批] --> C{审核通过}
C -->|是| D[签订抵押合同] --> E[办理顺位抵押登记] --> F[放款]
C -->|否| G[补充材料重新申请]
三、3种实操方案对比
银行直接二押（首选）
适用场景：原贷款行支持顺位抵押（如工行、建行）
优势：利率低（4.5%-5.5%），流程快
雷区：非住宅类房产或房龄超标可能被拒
担保公司过桥贷
适用场景：原贷款行拒批二押
操作：担保公司垫资结清房贷 → 转为全款房办理一抵 → 偿还过桥资金
成本：日息0.03%-0.05%（100万日息300-500元）
资产重组贷
适用场景：多套房产置换高息贷款
案例：2套房产打包抵押，获贷840万置换6.8%高息贷，年省息16万
四、避坑指南
⚠️ 高风险陷阱
利率欺诈：部分机构宣传“首月3.8%”，实际年化超8%
抽贷风险：贷款资金违规流入楼市/股市将被追回
✅ 合规操作建议
优先选择工行、招行等支持顺位抵押的银行，避免过桥成本；
通过天府市民云预约抵押登记，节省3天时间；
确认总抵押率≤70%（银保监会红线）。
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